Baissera... ou baissera pas ?

Les pronostics vont bon train sur le marché immobilier des mois à venir, les arguments fusent en faveur ou non d'une baisse des prix, on nous annonce des volumes en berne alors qu'ils sont quasi équivalents à la normale. Quel est l'intérêt de faire valoir 15% de baisse des volumes par rapport à une année exceptionnelle qu'a été 2011, qui plus est, boostée artificiellement par l'arrêt du taux zéro et les modifications de la réglementation sur la plus-value...

Les vases communiquent aussi dans l'immobilier, on retrouve souvent ce phénomène dans l'automobile qui à coup de remises, de reprises et de bonus dope son marché ponctuellement et fait le yoyo dans ses volumes, à quand les "jupettes" de l'immobilier...

A côté de cette baisse de volumes, les prix semblent stagner, est-ce une réalité ?

De dires de collègues et de confrères il semblerait (je reste prudent) que sur une grande partie de l'hexagone les prix soient en baisse (plus importante qu'on veut bien le laisser croire) et même en région parisienne (hors Paris), si on considère que les chiffres analysés, ceux des notaires, sont des plus fiables, quel élément pourrait expliquer cette différence entre ce que voient les hommes de terrain et ce que disent les chiffres ?

Tentative d'explication :

Je vais essayer d'être le plus clair possible dans ma démonstration et pour ça, je prendrai un exemple simple, qui ne reflète pas forcément la réalité des volumes, mais qui se rapprochent de ce que j'ai pu vérifier.

Disons qu'en 2011 l'agence X réalise 100 ventes, 40% dans son coeur de cible 100m²/300.000€, 30% de biens supérieurs 140m²/350.000€, 10% de biens prestiges 175m²/420.000€, 10% de biens inférieurs 80m²/260.000€ et enfin 10% de biens de petite taille 60m²/210.000€. Tout ceci étant des moyennes bien sûr.

Je mouline et j'obtiens : un volume 100 avec un prix moyen au mètre carré de 2865€

Disons que l'année suivante les volumes baissent de 20% et les prix de 10% mais que dans le même temps les acquéreurs se détournent des plus grands biens pour aller vers les plus petits.... (Hypothèse).

Je pourrais obtenir ceci : 80 ventes au total divisées comme suit, 0 ventes prestige,10 bien supérieurs 140m²/315.000€, coeur de cible 20 ventes 100M²/270.000€, biens inférieurs 30 transactions à 235.000€ pour 80M², et 20 acquéreurs de petits biens 60M²/190.000€....

A vos calculettes !

Surpris ???

Nous obtenons donc, pour ceux qui n'ont pas eu le courage de calculer : 20% de ventes en moins et un prix moyen au M² de 2850€ soit 0.52% de baisse alors que la baisse réelle du prix des biens est de 10 %.

Voilà en quelques lignes une explication possible et plausible de la différence entre le terrain et les chiffres car la comparaison se fait au prix au mètre carré, ce qui, vous en conviendrez, ne permet pas d'avoir une analyse réelle de la situation.

Malheureusement je ne dispose que de chiffres locaux, mais je peux vous assurer que cela se vérifie sur des éléments factuels.

Peut-on en tirer des conclusions ?

Oui, sur l'utilisation des chiffres et la possibilité de leur faire dire ce qu'on veut...

Non, sur l'évolution du marché car trop de facteurs entrent en ligne de compte pour pouvoir faire une projection fiable.

Nous tenterons d'y voir plus clair dans un prochain article...